SIJOITUSKERROSTALOJEN KANNATTAVUUS
SIJOITUSKERRSTALON KANNATTAVUUS
Minä olen Janne Immonen, olen yrittäjä, asunto- ja kiinteistösijoittaja ja kiinteistösijoitusvalmentaja. Tänään käydään tosissaan läpi, että miten sinä tai kuka tahansa, miten kannattaa sijoittaa kokonaisiin kerrostaloihin läpite. Tässä videossa käydään läpi, millä tavalla teet sen sijoituksen valinnan ja miten sä rupeat hallitsemaan sitä. Sen jälkeen mennään rahoituksen ja kannattavuuteen. ja viimeisenä käydään riskienhallintaa läpi. Miltä se kuulostaa? Laita kommenttia alle, ja eiköhän mennä ensimmäisenä asiaan.
ENSIMMÄISEN KERROSTALON OSTO
Monet kysyvät, että miten sä Janne päädyit ostamaan ensimmäisen kokonaisen kerrostalon tai kiinteistön. Mulla oli sellainen unelma pitkän aikaa, mä kirjoittelin aina lapulle, että mä haluan ostaa kokonaisen kerrostalon. Mä en oikein tiedä, mistä se tuli, mutta mulla rupesi olemaan sellainen polttava haave. Monta kertaa se tuntui ihan tosi kaukaiselta haaveelta. Aina kun rupesin puhumaan ihmisille siitä, niin kaikki sanoivat, että mietihän vähän, nyt se on liian vaarallista. Kannattaako nyt ruveta tuommoista tekemään? Välillä jopa löysin jotain kohteita, joista pyysin kiinteistövälittäjän paikan päälle pyytämään kommentteja. Ja nehän haukku pystyyn, että liian vaarallista, niin paljon remontteja ja vaikka mitä muuta. Sitten yksi kerta tuli tilanne. Yksi tuttava sanoi, että Janne, osta heiltä kerrostalo. Mä sanoin, että en ole kyllä ostamassa. En uskaltanut vielä siinä vaiheessa, että minulla ei ollut tietoa, että miten se tehdään. Mutta ne sanoivat, että myy sä tää, että kukaan ei saa myytyä, niin myy sinä. Mietin, että minkä takia en myy. Me ruvettiin ehtimään ostajaa sille. Me löydettiin tosi kokenut asuntosijoittaja, joka tuli ja osti sen koko kerrostalon. Me ruvettiin auttamaan kerrostalon hallinnoinnissa. ja ruvettiin tekemään remonttia. Muistan vieläkin, kun Jouni sanoi minulle, että eihän tällaisessa mitään riskiä ole, kunhan vaan Kirkko ja kauppa on lähellä, niin kyllä näihin asukkaita löytyy. Ja mä olin vähän, että ai mitä, eikö siinä muuta olekaan? Ja sen jälkeen mä ajelin kaupungilla ja huomasin yhden tyhjän kiinteistön. Meillä oli just tullut uusia työntekijöitä ja mietin, että ei vitsi, mä ostan tuon. Mä soitin sille kiinteistön omistajalle ja kysyin, että paljolla lähtee. Ja se kaveri pisti hinnan, hinta oli tullut roimasti alas, kun kiinteistö oli tyhjillään. Ja sehän tuotti vaan hänelle tappiota, mä sanoin puhelimessa samantien, että hei, minä ostan sen. Kaveri rupesi vähän rauhoittelemaan minua, että noh, rauhoitahan nyt vähän, että käypäs katsomassa entekseen. Mä kävin hakemassa avaimet ja kävin katsomassa. Se oli ihan hirveässä kunnossa, oli siivomatta kaikki. Mä olin, että ei vitsi, mitähän tässä tuli tehtyä. Pikkusen aikaa mietin, että pitäisikö minun vetäytyä tässä, mutta mietin, että minä lupasin ostaa tämän, niin parempi se ostaa. Ja koska minä en tiennyt, että miten kerrostalojen kanssa toimitaan, niin minä päätin, että parempi on ostaa joku ja katsoa, mitä sitten tapahtuu. Alkuun palkkasin jotain ihmisiä sinne. Asuin itse silloin Helsingissä ja mitään ei tapahtunut, sitten päätin muuttaa sinne paikan päälle. Ja ruvettiin remppaamaan sitä ja siitähän tulikin sitten hotelli vanha postitalo. Ja se oli minun ensimmäinen kokonainen kiinteistö.
SIJAINTI JA VUOKRATTAVUUS
Tässähän meille tuli, että kuinka iso rooli sillä sijainnilla on siinä kokonaisen kerrostalon tai kiinteistön ostossa. Minulla itsellä on taktiikka, että haluan, että se kiinteistö on keskustassa tai ihan keskustan välittömässä läheisyydessä, että sinne on helppo päästä. Kenenkään ei tarvitse autolla ajella pitkään ja sitä kautta, että palvelut on vieressä, että siellä on kauppoja lähellä, siellä on ravintoloita. Mitä enempi palveluita lähellä niin, sen parempi. Ne tietenkin maksaa vähän enempi, kun keskellä mehtää olevat kiinteistöt, mutta minusta on ainakin paljon helpompi saada niihin vuokralaisia, kun ne on hyvällä paikalla.
RAHOITUS JA KANNATTAVUUS
Miten sitten rahoitus ja kannattavuus? Alkuun, kun mä halusin ostaa kokonaisia kerrostaloja, niin mähän menin pankkiin ja sanoin, että haluan ostaa kokonaisen kerrostalon. Pankit sanoivat myös, että se on liian vaarallista, että kannattaisiko vähän harkita ja ostaa noita yksittäisiä asuntoja. Ja siinä vaiheessa, kun käteisellä ostin ensimmäisen kiinteistön ja laitoin sen pyörimään, olisin halunnut rahaa sitä vastaan. Ja pankki tarjosi jotain ihan tosi naurettavaa. Eli kokonaisiin kiinteistöihin ei ole aina helppo saada rahaa, varsinkaan pienemmällä paikkakunnalla. Isommalla paikkakunnalla asia on tietysti eri, mutta niissäkin tarvitaan aika paljon vakuuksia, että sen pystyy ostamaan. Ja yleensä marginaalit on yrityksellä ehkä vähän korkeammat. Itse olen huomannut, että kaikkein parasta on, jos sen kerrostalon pystyy ostamaan käteisellä. Aina se ei ole tietenkään mahdollista. joten pitää alussa tehdä paljon sitä rahaa, että pystyy sitten hommaamaan niitä kiinteistöjä. Ja jossakin vaiheessa, kun löytää hyvän pankin, ketkä ymmärtää asuntosijoittamista, jotka ymmärtää kiinteistösijoittamista, niin sehän voi ollakin, että heidän kanssa päästään sitten hyvin menemään eteenpäin ja päästään tekemään hyviä diilejä. Toinen tärkeä kysymys tässä on ihan rahoituksen kannalta, että miten varmistat kokonaisen kerrostalon kannattavuuden pitkällä aikavälillä.
BRÄNDÄYS JA MARKKINOINTI
Ihan ensimmäinen syy, minkä takia tykkään kokonaisten kiinteistöjen ja kerrostalojen ostossa on se, että voin ruveta brändäämään ja markkinoimaan niitä. Ja tekemään periaatteessa myyntiä. Voin ruveta puhelimella soittelemaan, että hei, minulla olisi tämmöinen kiinteistö täällä, että täällä olisi erilaisia tiloja, asuntoja, varastoja. tai täällä on vaikka hotellihuoneita. Se on ihan eri juttu, jos sä omistat jonkun yksittäisen tilan jostakin, niin sä et pysty ihan hirveästi markkinointia tekemään. Mullakin on tässä pankkitalo.com, sitten on vanha postitalo.fi, rahulihomes.com, eli mä oon rakentanut sitä nettipuolta, että ihmiset rupeaa pikkuhiljaa löytämään ne paikat, ja rupeavat puhumaan niistä, ja sitä kautta ne koko ajan löytyy helpommin ja helpommin.
TARKKANA RAHOJEN KANSSA ELI BUDJETOINTI
Ja sen päälle tietysti pitää olla tosi tarkkana, rahojen kanssa, eli paljonko käytetään rahaa ja paljonko tulee rahaa sisään, että se pitää olla oikeassa suhteessa. Monta kertaa taloyhtiöt on joutunut vaikeuksiin, koska kukaan siellä ei pidä siitä huolta. Ja ei kannata uskoa, että jos ostat kokonaisen kerrostalon, että se isännöitsijä ihan hirveän paljon pitää sitä huolta. Ne on tosi harvassa. Nyt on tapahtunut monia konkursseja tässä ja siellähän on ollut monta kertaa isännöitsijän mukana ja konkurssissa ollaan. niin sä joudut itse tai mä otan itse aina vastuun siitä budjetista ja tuloista ja menoista, että ne löydetään oikein tasapaino ja saadaan se kiinteistö sitten hyvään kuntoon.
RISKIEN HALLINTA JA REMONTIT
Ja seuraavaksi riskien hallinta. Ja miten hallita niitä riskejä, mitkä liittyy siihen kokonaisen kerrostalon ostoon? Siellähän voi tietysti tapahtua kaikkea, niin ihan ensimmäisenä kannattaa ottaa tietysti vakuutus. Toinen on, että kiinteistöhuolto. Kiinteistöhuollolle saadaan osaa näistä riskeistä. Pihanhoidosta aiheutuvat vaikka siirrettyä. Ja ennen kaikkea pitää ruveta valmistautumaan, kun tietää, että jossakin paikassa on ongelmia, niin ruvetaan jo etukäteen suunnittelemaan niitä, että mitä sinne pitää tehdä. Ja kysytään monelta tarjouksia. Ei uskota ensimmäisen kattoremontin hintaan, koska se voi olla ihan mitä tahansa. Että löydetään ne oikeat ratkaisut aina. Riskienhallinnan kannalta on tärkeää, että asunnot ovat hyvässä kunnossa. Jos ne ovat huonossa kunnossa, niitä on vaikea vuokrata, eikä saada vuokralaisia eikä tuloa. Riskienhallinnan kannaltakannattaa myös kiinteistöjä, ja asuntoja remontoida. Ne saadaan paremmin vuokrattua.
TILOJEN VUOKRAUS
Ennen kaikkea otat itse vastuun vuokrattavuudesta. Et yritä ulkoistaa sitä jollekin kiinteistövälittäjälle, joka lätkäisee jonnekin ilmoituksen. vaan itse tekee ne ilmoitukset, rupeaa mainostamaan, ja että ihmiset tietää, kenelle pitää soittaa, jos tarvitsee niitä liiketiloja tai asuntoja. Ja tässä vielä, että onko jotain erityisiä strategioita, että asuntojen tyhjäkäynnin minimoimiseksi. Ihan ensimmäisenähän on se, että tosissaan me brändätään ja markkinoidaan sitä koko taloa, että ihmiset tietää, että siellä on, pidetään sitä hyvää huolta, rempataan ne siistillä tavalla, ei liian kalliisti, ei liian huonosti. Että just semmoisella, että saadaan niistä viihtyisiä ja haluttavia asuntoja, ja kun se kiinteistö on oikealla paikalla, niin ihmiset haluaa sinne. Ja silloin kannattaa olla siellä nettisivuilla ne asuntohakemukset ja puhelinnumerot selville, että minne ihmiset voi soittaa tai voi laittaa asuntohakemuksen, jos ne haluaa vuokrata asunnon. Ja pitää olla itse aktiivinen siinä, että laitetaan ilmoituksia, postataan vaikka Facebookinkin ja kerrotaan ihmisille, että hei, nyt täällä on… Vapaita asuntoja. Parhaillaan tuli useita kymmeniä asuntoja vuokrattua lyhyen aikaa sisään, kun ostin kerrostalon, mikä oli tyhjillä. Siellä oli 16 asuntoa ja muutamassa oli asukas ja pari kuukautta, niin ne oli jo kaikki vuokrattu. Ja samaan aikaan vuokrasin myös muita asuntoja, kun en ollut aina kerennyt pitää, ei ollut aikaa ollut mullakaan aina siihen, että teen vuokrattavaksi ne kohteet, että ihmiset löytää ne ilmoitukset. Mutta siihen mä oon panostanut tosi paljon, että ilmoituksia on monessa paikassa. Ihmiset löytää ne nettisivut. Niin tyhjäkäynnitkin vähenee huomattavasti.
MITÄ SEURAAVAKSI
Ja jos sä tykkäsit tästä videosta, muista kommentoida. Muista tykätä, muista seurata. Ja ennen kaikkea, mene tonne! Next Level Real Estate kurssille, niin siellä kuulet paljon lisää. Mennään paljon syvällisemmin näihin asioihin, että miten sä ostat sen kerrostalon. Käydään ihan case study läpi. Katsotaan myös kalustettuja asuntoja, miten sä voit niitä tehdä. Ja millä tavalla sä voit vaikka tämmöisen kerrostalon ostaa sinun yritykselle. Että ne kaikki tulee järkevällä tavalla tehtyä. Kiitoksia ihan mielettömästi ja nähdään kurssilla ja seuraavassa videossa.
